Costos de Cierre
Los costos de cierre en Costa Rica típicamente suman entre 3.5% y 4.5% del precio de compra. Estos costos son adicionales al precio de la propiedad y deben presupuestarse desde el inicio.
Impuesto de Transferencia
El impuesto de transferencia es del 1.5% del valor declarado en la escritura o del valor fiscal registrado, el que sea mayor. Este impuesto es retenido por el notario y pagado a Hacienda.
- Pagadero al momento del cierre
- Calculado sobre el valor declarado
- No negociable ni reducible
Honorarios Notariales
Los honorarios del notario están regulados por ley pero pueden variar:
- Escala oficial: 2% sobre los primeros $15,000, 1.5% sobre el exceso hasta $30,000, 1.25% sobre el resto
- Práctica común: Negociación de tarifa plana entre 1% y 1.5%
- Mínimo típico: $1,500 a $2,000 para propiedades menores
Los honorarios incluyen la preparación de la escritura y la inscripción en el Registro Nacional.
Honorarios de Abogado
Si contratas un abogado independiente para el due diligence (altamente recomendado):
- Tarifa típica: 1% a 1.5% del precio de compra
- Mínimo: $1,500 a $2,500
- Incluye: Due diligence completo, revisión de contratos, asesoría legal
Otros Costos de Cierre
Estos conceptos son menores por separado pero suman cerca de un punto porcentual del precio, y se pagan en el mismo momento que el resto.
- Timbres fiscales y documentales: 0.5% aproximadamente
- Inscripción registral: Variable según el tipo de propiedad
- Certificaciones y estudios: $200-500
Ejemplo Práctico
Propiedad de $200,000
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Impuesto de transferencia (1.5%) | $3,000 |
| Honorarios notariales (1.25%) | $2,500 |
| Honorarios de abogado (1%) | $2,000 |
| Timbres y documentos | $1,000 |
| Total costos de cierre | $8,500 (4.25%) |
Propiedad de $500,000
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Impuesto de transferencia (1.5%) | $7,500 |
| Honorarios notariales (1%) | $5,000 |
| Honorarios de abogado (1%) | $5,000 |
| Timbres y documentos | $1,500 |
| Total costos de cierre | $19,000 (3.8%) |
Impuestos sobre la Propiedad
Ser propietario en Costa Rica cuesta poco en impuestos comparado con Norteamérica o Europa. El impuesto anual de bienes inmuebles es del 0.25% del valor fiscal registrado, que suele estar por debajo del valor de mercado. Solo las viviendas de alto valor pagan además el impuesto solidario, y las propiedades a nombre de una sociedad tienen un impuesto anual aparte.
Impuesto de Bienes Inmuebles
Este es el impuesto anual básico sobre la propiedad:
- Tasa: 0.25% del valor fiscal registrado
- Pago: Trimestral o anual con descuento
- Administración: Municipalidad local
El valor fiscal generalmente es menor que el valor de mercado, ya que se basa en avalúos oficiales que pueden estar desactualizados.
Descuentos y Recargos
- Pago anticipado (enero): Descuento del 10%
- Pago atrasado: Recargo del 2% mensual más intereses
Impuesto Solidario (Impuesto de Lujo)
Impuesto adicional para viviendas de alto valor, establecido por la Ley 8683. Los montos se fijan por decreto cada año, así que siempre conviene confirmar la escala vigente antes de presupuestar.
Quién lo paga
El impuesto aplica cuando el valor de la construcción y las instalaciones fijas supera el monto exento. Para el período 2026 ese umbral es de ₡143.000.000 (Decreto Ejecutivo N.° 45358-H).
El umbral se mide solo sobre la construcción, pero una vez superado, la base imponible suma también el terreno, incluidas las áreas accesorias y, en condominio, la proporción de áreas comunes.
Se calcula por vivienda, no sumando todas las propiedades a tu nombre.
Escalas 2026
| Valor imponible | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta ₡359.000.000 | 0.25% |
| ₡359.000.001 - ₡720.000.000 | 0.30% |
| ₡720.000.001 - ₡1.081.000.000 | 0.35% |
| ₡1.081.000.001 - ₡1.443.000.000 | 0.40% |
| ₡1.443.000.001 - ₡1.800.000.000 | 0.45% |
| ₡1.800.000.001 - ₡2.162.000.000 | 0.50% |
| Más de ₡2.162.000.000 | 0.55% |
Las escalas están en colones porque así las publica Hacienda. Convertidas a dólares se mueven con el tipo de cambio, y el monto exento se ajusta cada año según la inflación.
Impuesto de Sociedades
Si la propiedad está a nombre de una sociedad, hay un impuesto anual a las personas jurídicas. Se calcula como porcentaje del salario base, fijado en ₡462.200 para 2026:
- Sociedades inactivas, de régimen simplificado o con ingresos menores a 120 salarios base: 25% del salario base (₡115.550)
- Ingresos entre 120 y 280 salarios base: 30% del salario base (₡138.660)
- Ingresos superiores a 280 salarios base: 50% del salario base (₡231.100)
El plazo para pagarlo sin recargos vence el 31 de enero de cada año.
Ejemplo de Impuestos Anuales
Casa de $350,000
| Impuesto | Cálculo | Monto Anual |
|---|---|---|
| Bienes Inmuebles | $350,000 × 0.25% | $875 |
| Impuesto Solidario | Exento si la construcción no supera ₡143.000.000 | $0 |
| Total | $875/año |
Una casa en este rango normalmente queda fuera del impuesto solidario, porque el umbral se mide sobre el valor de la construcción y no sobre el precio de compra. Si tu propiedad se acerca al umbral, confirma el cálculo con tu contador.
Costos de Mantenimiento
Mantener una casa en Costa Rica cuesta entre $200 y $600 al mes en servicios básicos para una vivienda mediana, antes de mantenimiento. El clima es el factor que más sorprende: la humedad y la temporada de lluvias aceleran el desgaste, y el aire acondicionado frecuente puede triplicar la factura eléctrica respecto a una casa que se ventila de forma natural.
Servicios Públicos
Electricidad
La electricidad es el servicio más caro y el más variable, porque depende casi por completo de cuánto uses el aire acondicionado.
- Promedio casa mediana: $80-150/mes
- Con aire acondicionado frecuente: $200-400/mes
- Tarifas escalonadas: Mayor consumo = mayor tarifa por kWh
- Proveedor: ICE, CNFL, o cooperativas locales
Agua
El agua es de los servicios más baratos, salvo que dependas de un pozo propio, donde el costo se traslada al mantenimiento de la bomba.
- Promedio: $15-40/mes
- Proveedor: AyA o acueductos municipales/comunales
- Incluye: Agua potable y alcantarillado (donde disponible)
Internet y Teléfono
La fibra óptica cubre la mayoría de zonas pobladas; en las remotas, el satélite cuesta el doble y rinde bastante menos.
- Internet fibra óptica: $50-80/mes
- Internet satelital (zonas remotas): $100-200/mes
- Celular prepago: $10-30/mes
- Proveedores principales: Kolbi (ICE), Claro, Movistar
Gas (para cocina/calentador)
- Tanque 25 libras: $25-30
- Duración promedio: 1-2 meses
Mantenimiento de Propiedad
Mantenimiento Regular
El mantenimiento regular es el costo que más se subestima al comprar, porque en el trópico la vegetación y la humedad no dan tregua.
- Jardinería: $50-150/mes (según tamaño)
- Piscina: $100-200/mes (mantenimiento profesional)
- Limpieza: $50-100/visita
- Vigilancia/seguridad: $100-300/mes
Mantenimiento Preventivo Anual
El mantenimiento preventivo anual es lo que evita las reparaciones caras: pintar y sellar a tiempo cuesta una fracción de reparar el daño por humedad.
- Pintura exterior: Cada 3-5 años en zonas humedas
- Tratamiento de madera: Anual en zonas costeras
- Revisión de techo: Anual antes de temporada de lluvias
- Fumigación: Trimestral a semestral
Cuotas de Condominio/HOA
Si tu propiedad está en un desarrollo o condominio:
- Rango típico: $100-500/mes
- Condominios de lujo: $500-1,500/mes
- Incluye: Áreas comunes, seguridad, amenidades
Las cuotas de condominio son obligatorias y pueden incrementarse anualmente. Verifica el histórico de aumentos y el fondo de reserva antes de comprar.
Seguro de Propiedad
El seguro no es obligatorio pero es altamente recomendado:
- Seguro básico: 0.15-0.25% del valor asegurado
- Seguro completo: 0.3-0.5% del valor asegurado
- Cobertura típica: Incendio, robo, daños naturales
- Proveedores: INS (estatal), aseguradoras privadas
Presupuesto Anual Estimado
Casa de $300,000 (sin condominio)
| Concepto | Estimado Anual |
|---|---|
| Impuestos | $1,000 |
| Electricidad | $1,500 |
| Agua | $300 |
| Internet/teléfono | $700 |
| Jardinería | $1,200 |
| Mantenimiento general | $2,000 |
| Seguro | $600 |
| Total estimado | $7,300/año |